Пять причин, почему новостройки разочаровывают: системный взгляд на падение качества

Покупка квартиры в новостройке для многих — важнейшее решение в жизни. Но слишком часто радость от получения долгожданных ключей от нового жилья оборачивается разочарованием: просрочки, недоделки и неожиданные технические проблемы. Почему это стало практически нормой? И главное — можно ли этого избежать?

Проблема в том, что речь идет не об отдельных неудачных проектах или проблемных застройщиках, а о системе. Ниже приведу свое мнение о пяти причинах, по которым качество новостроек в последние годы снижается. 

Быстрее, выше, сильнее

Современная система финансирования строительства через эскроу-счета решила проблему обманутых дольщиков, но обратная сторона этой медали — необходимость ускорения строительства, увы, даже в ущерб качеству. Скорость работ стала критически важной для застройщика и проекта: до тех пор, пока дом не введен в эксплуатацию, средства дольщиков фактически заморожены. 

Например, прочность бетона, согласно нормативам, набирается 28 дней. Но, чтобы ускорить цикл, применяется ускоренный нагрев бетонной массы, и опалубка зачастую снимается с монолита уже через шесть-семь дней.  

Официальные требования, конечно, соблюдаются по несущим конструкциям, поэтому угрозы обрушения нет. Однако именно спешка приводит к микротрещинам, усадочным деформациям и скрытым дефектам, проявляющимся уже в первые месяцы после заселения.

Служба внутреннего технадзора работает, но часто весьма формально, для галочки, особенно в регионах

При этом это совсем не значит, что дом введут раньше срока — такие случаи по-прежнему редкость на рынке новостроек, а задержки встречаются гораздо чаще. И причиной могут быть те же эскроу-счета: если там не накопилось достаточной суммы, чтобы рассчитаться с банком по проектному финансированию (например, продажи идут слабо или велика доля рассрочек), то застройщику выгоднее задержать ввод и попытаться распродать остатки до начала эксплуатации. Тем более что в условиях моратория на неустойку финансовых потерь это решение не принесет. И застройщики этим активно пользуются. Так, по данным Единого ресурса застройщиков, почти половина многоквартирных домов в первом квартале 2025 года была введена с задержкой. То есть застройщики строят быстрее, экономя на технологических процессах и рабочей силе, но не ради своевременной передачи ключей.

Все растет, кроме качества

Застройщики любят жаловаться на цены на стройматериалы, которые за четыре года выросли на 40–70%, зарплаты рабочих взлетели на треть. Это объективный факт. Но за это же время стоимость жилья выросла более чем вдвое. То есть прибыль девелоперов явно не страдает.

Проблема в другом — в том, как компании реагируют на рост издержек. Вместо того чтобы инвестировать в качество, застройщики режут затраты: нанимают менее опытных подрядчиков, закупают дешевые материалы, сокращают внутренний контроль. Итог — протечки, плесень, продуваемые стены, неработающая вентиляция. Порой это просто неудобно, а иногда — небезопасно.

Проблемы с поставками и материалами

За последние несколько лет рынок стройматериалов заметно изменился. Проверенные и привычные бренды ушли, а замену найти удалось не всем. С уходом крупных европейских поставщиков рынок наполнился новыми решениями, которые только прощупываются, тестируются. Азиатские насосы, китайские лифты, разные другие аналоги прежней техники.

Конечно, это тоже рабочие замены. Но часто — компромисс. Особенно что касается инженерных систем: отопления, водоснабжения, вентиляции. Если они выходят из строя — жильцы остаются с головной болью. Исправить что-то после сдачи дома, особенно по истечении короткого гарантийного срока, сложно и дорого. 

Проблема в том, что вместо разумного выбора качественных аналогов многие девелоперы пытаются сэкономить и берут самое дешевое. В итоге новостройки превращаются в полигон, где все недостатки выявляются в процессе эксплуатации, а жильцы становятся невольными участниками этого эксперимента.

Красивые картинки вместо реального качества

Квартиры сегодня часто выбирают по рендерам и рекламе: стильные фасады, лобби с мягким светом, вид на парк. Но реальность оказывается скромнее. И дело не только в отделке. Проблемы бывают с инфраструктурой: неработающие лифты, нехватка парковок, отсутствие связи, пробки во дворах. На рендерах или в стильных офисах продаж застройщиков этого не увидеть. А вопросы задают не все.

Более того, юридически застройщик к картинкам рендера не привязан. В договоре может быть прописана совсем другая отделка, а обещания менеджера — вообще вне правового поля. Все, что не указано в договоре, — по сути, просто реклама. А если инвестора интересуют лишь картинки и вау-эффект в момент покупки, то и у застройщика нет весомого стимула работать над качеством. 

Слабый контроль со стороны государства

И наконец, последняя, но, пожалуй, одна из самых важных причин — это отсутствие надлежащего контроля со стороны государства. Официально контроль есть: проекты проходят экспертизу, вводятся с участием госкомиссии, надзор ведется строительными инспекторами. Но в реальности система бывает формальна. Даже если нарушения зафиксированы, максимум, что грозит застройщику, — штраф, который зачастую уже учтен в смете. 

В 2025 году ситуация осложнилась еще больше: компенсации ограничены 3% от суммы договора. Это снижает риски для девелопера, но делает покупателя уязвимым. 

Что делать покупателю: семь шагов осознанного выбора