Новая ипотечная игла: что будет с рынком недвижимости после снижения ставок

В августе 2025 года рынок недвижимости в России входит в новую стадию. На июльском заседании ЦБ снизил ключевую ставку до 18% — при сохранении тренда это лишь пролог к более мягкой денежно-кредитной политике. Вполне предсказуемо доходность по депозитам пошла вниз.

Сегодня, по данным Агентства по страхованию вкладов, на депозитах физических лиц хранится более 75 трлн рублей. Это гигантский резерв, способный оказать серьезное воздействие на рынок жилья при дальнейшем сдвиге ставок. И процесс перетока капитала уже начался.

При этом гамлетовским вопросом для многих инвесторов становится: во что вложиться — в котлован застройщика или в готовую квартиру с ремонтом и арендным потоком?  

Деньги на старте: откуда возьмется "новый спрос"

Механизм перетока капитала с депозитов в недвижимость запускается не одномоментно, а через череду экономических сигналов. Первый из них — падение ставок по вкладам. Уже к середине 2025 года средняя доходность по долгосрочным вкладам опустилась до 12–14% годовых, что при инфляции 6–7% дает весьма скромную реальную доходность

Для вкладчиков с крупными суммами — 10, 20, 50 млн рублей и выше — это становится стимулом к поиску более защищенных и активных инструментов размещения.

Нельзя сказать, что все эти два года высоких процентных ставок рынок недвижимости был заморожен, но, судя по статистике, многие инвесторы предпочли переложить по крайней мере часть капитала на депозиты под 20%+. Теперь же, когда ставки по вкладам упали вдвое, рынок недвижимости вновь привлекает интерес, причем не как спекулятивный актив (как это было в 2020–2021 годах), а как способ сохранить стоимость капитала и диверсифицировать риски. 

Как распределяются капиталы? Здесь наблюдается принципиальное расслоение:

Отдельно стоит отметить, что немалая доля текущих вкладов — это реинвестируемые проценты. То есть в оборот сейчас начинают входить не только накопленные капиталы, но и доходы от них за предыдущие два-три года. Даже если из этого объема на рынок недвижимости перетечет в течение ближайших 12 месяцев 10% от общего объема вкладов, то есть 7 трлн рублей, при годовом объеме сделок на рынке жилья в России порядка 40–50 трлн рублей такое вливание может существенно повлиять на ценовую динамику, особенно в условиях дефицита ликвидных предложений. 

 

Если говорить про спрос, то на рынке недвижимости сохраняется значительный отложенный ипотечный спрос — прежде всего со стороны потребителей, которые не смогли позволить себе покупку жилья в условиях высоких ставок. Однако ключевым фактором восстановления активности становится не столько доступность льготных программ, сколько динамика рыночной ипотеки. Именно она формирует устойчивый и масштабный спрос, особенно в сегменте массового жилья. Наибольшую нагрузку спроса, вероятно, испытают наиболее популярные сегменты: качественные однушки и двушки в пределах МКАД, новостройки высокой стадии готовности в массовом сегменте, современная "вторичка".

Влияние снижения процентных ставок на рынок новостроек

Удешевление ипотеки стимулирует покупательский спрос, и девелоперы — одни из первых, кто реагирует на этот тренд. Также не стоит игнорировать постепенное сворачивание или ограничение льготных механизмов ипотеки, которое девелоперы все активнее компенсируют через собственные субсидированные программы. Уже сейчас вновь на рынке появляются предложения с временно сниженной ставкой (например, 5%) на первые один-два года в расчете на последующее рефинансирование. Это создает условия для новой волны сделок, при этом переносит процентный риск на клиента и позволяет застройщику продавать квартиры по завышенной номинальной цене, закладывая субсидию в стоимость.

Таким образом, формируется новая ипотечная игла, завязанная не на господдержку, а на рыночные ожидания, маркетинг и гибкие инструменты застройщиков. И хотя это расширит возможности для покупателей, оно же увеличит риски: ключевым станет не только ставка, но и способность заемщика выдержать будущую финансовую нагрузку, которая может резко и, главное, неожиданно возрасти, если процесс смягчения монетарной политики ЦБ пойдет не по сценарию. Другими словами, если к моменту завершения периода сниженной ставки от застройщика рыночная ипотека будет дорогой, то заемщик может не справиться с возросшими платежами. Простой пример: при покупке однокомнатной квартиры стоимостью 15 млн рублей (5 млн — первоначальный взнос и 10 млн — ипотека) в течение льготного периода ежемесячный платеж по ставке 5% составит около 55 тыс. рублей, но если по истечении этого срока рыночная ипотека будет стоить 20% (как, например, сейчас), то ежемесячный платеж сразу же возрастает до 170 тыс. рублей, что может оказаться неподъемной нагрузкой. И предсказать, какая будет ставка на момент перехода на рыночную ипотеку, невозможно.

При этом возникает ценовой парадокс: жилье в котловане, зачастую с горизонтом ввода 2028–2029 годов, предлагается по цене, сопоставимой или даже превышающей стоимость готового объекта на вторичном рынке. Это особенно заметно в сегменте студий и однокомнатных квартир, где переплата за новизну и обещание инфраструктуры превышает разумный инвестиционный горизонт. При этом риски высокие: в первом квартале 2025 года доля новостроек, сданных с нарушением первоначальных сроков, достигла, по подсчетам в Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ.РФ), 48,4 %. Это стало максимальным значением за последние четыре года — средний перенос вырос до 6,9 месяца (рост на 23% к предыдущему кварталу).

Благодаря снижению ключевой ставки издержки девелоперов тоже постепенно сокращаются за счет удешевления проектного финансирования, что дает им возможность более гибко подходить к ценовой политике. Если говорить о перспективах первичного рынка недвижимости, то в условиях ожидаемого снижения процентных ставок и нормализации рынка девелоперы переходят к тактике тонкой балансировки, сокращая предложение в расчете на будущий спрос.

В результате такой практики и грядущего повышения спроса рост цен на "первичку", вероятнее всего, продолжится.

Вторичный рынок составит конкуренцию новостройкам 

На фоне снижения процентных ставок, перетока капитала с депозитов и ограниченного предложения ликвидных новостроек вторичный рынок недвижимости тоже получит свою долю внимания от инвесторов. Причины очевидны: готовность к заселению, отсутствие строительных рисков, гибкость в переговорах с продавцами. 

Однако "вторичка" — не идеальный актив. Около половины предложения в массовом сегменте составляют устаревшие дома, часто с физическим износом, неэффективной планировкой, требующие дорогостоящего ремонта. Это сдерживает рост цен и делает вторичный рынок сегментированным: ликвидные квартиры в хороших районах дорожают и быстро уходят из экспозиции, тогда как типовые хрущевки и панельные дома стагнируют.

Тем не менее по совокупности характеристик вторичный рынок со снижением ставок по ипотеке вполне может составить конкуренцию новостройкам в некоторых сегментах. При ограниченном предложении от девелоперов и растущем запросе на немедленное владение жильем именно "вторичка" обеспечивает компромисс между доступностью, надежностью и понятным экономическим расчетом.

Цены на вторичное жилье в ближайшей перспективе, вероятно, будут демонстрировать умеренный рост в пределах инфляции. Дополнительный спрос принесут арендаторы, которые уже начинают выходить на рынок: они накопили средства на первый взнос и стремятся воспользоваться снижением ставок. При этом в ряде сегментов возможен опережающий рост вслед за новостройками, особенно в тех локациях, где первичное предложение уже вышло на высокий ценовой уровень. 

Также спросом всегда пользуются качественные и уникальные лоты — квартиры с ремонтом, удачной планировкой и хорошими видовыми характеристиками. Их дефицит на фоне стабильного спроса со стороны покупателей с наличными будет подталкивать цены вверх. 

При этом владельцы жилья с действующими льготными ипотеками под 3–8% будут менее склонны выходить на рынок: продав такое жилье, они потеряют доступ к субсидированным условиям и не смогут купить что-то аналогичное. Это ограничит предложение ликвидных объектов.

Параллельно с этим на рынке можно ожидать волну распродаж недорогих квартир в удаленных районах за МКАД без хорошей транспортной доступности и инфраструктуры. Их владельцы будут стремиться зафиксировать прибыль (или убытки) и сделать реинвестицию в более ликвидные активы — например, квартиры с более высоким арендным потенциалом или просто ближе к центру. 

Инвестор против потребителя

Если говорить о потребительских предпочтениях, то снижение ключевой ставки и рост неопределенности на валютных и фондовых рынках активизируют как инвесторов, так и конечных потребителей жилья — но с разными стратегиями и временными горизонтами.

Инвесторский спрос по-прежнему фокусируется на новостройках, особенно на стартах продаж. Здесь остается потенциальная маржа за счет роста цен в процессе строительства, а в некоторых проектах — возможность быстрой перепродажи и флиппинга. Однако в отличие от 2021–2022 годов подход становится осторожным: инвесторы чаще оценивают не только ставку субсидированной ипотеки, но и реальный срок ввода объекта, насыщенность предложения в районе и перспективы арендной доходности. 

Потребительский спрос, напротив, демонстрирует ориентацию на готовое жилье. Семьи, арендаторы, покупатели из регионов предпочитают "вторичку" или новостройки высокой степени готовности, где понятен срок въезда и минимизированы риски. При этом ипотека используется более взвешенно, а доля сделок с собственными средствами или частичным кредитованием (до 50% от стоимости) растет. 

Для многих из этой категории ключевой фактор — въехать и жить, а не вложить и заработать. Поэтому, несмотря на маркетинговые усилия девелоперов, "первичка" на "котловане" оказывается вне фокуса их интереса. Такая трансформация поведения формирует новый тип спроса: покупатель с наличными, не готовый к риску, но желающий сохранить стоимость капитала и/или улучшить текущие жилищные условия. Его выбор все чаще склоняется в сторону вторичного рынка бизнес-класса, домов новой постройки и качественно отремонтированных квартир в проверенных локациях.

На пересечении этих двух векторов — инвесторского и потребительского — и формируется будущий спрос 2025–2026 годов: менее азартный, более консервативный, с акцентом на ликвидность, прозрачность и возможность гибкого выхода.

Выводы

Снижение ключевой ставки до 15–16% станет психологической границей, после которой рынок недвижимости может перейти от фазы ожидания к фазе оживления. Однако это будет не бурный подъем, а постепенное восстановление интереса, в первую очередь со стороны потребителей с собственными средствами. К концу 2025 года на рынке сформируется новая структура спроса и перераспределение активности между сегментами.

На первичном рынке ценовая динамика сохранится положительной, но станет фрагментарной. Рост цен продолжится в проектах с высоким уровнем готовности, качественной концепцией и активным спросом: преимущественно в сегменте комфорт+ и бизнес-класса. На периферии или в проектах ранней стадии ценовая стабильность будет поддерживаться в основном за счет субсидий и маркетинга, а не за счет реального дефицита.

При этом застройщики будут продолжать бороться за покупателя через ипотечные инструменты, расширяя программы с временными ставками 0,1–4,99%, предлагая скидки на стопроцентную оплату или готовую отделку. Цены номинально могут вырасти, но реальная доступность жилья изменится слабо: субсидирование поглотит весь потенциальный эффект от снижения ставки.

Во вторичном сегменте ожидается разнонаправленное движение. Ликвидные объекты, а именно квартиры с ремонтом, в домах современной постройки, в локациях с развитой инфраструктурой, могут прибавить в цене 5–8%, особенно в крупных городах. Однако типовое жилье (панельные дома 1970–1990-х годов постройки, объекты без отделки, проблемные юридически или технически) продолжат стагнировать и в цене, и по срокам экспозиции. Рост будет не на всем рынке, а только в "качественном ядре" вторичного фонда.

Ключевым фактором станет масштаб перетока частных средств. Даже если 10% текущих вкладов (то есть порядка 7 трлн рублей) перейдут в рынок жилья, это способно увеличить общий денежный оборот рынка на 20–25%. 

Рынок станет более сегментированным:

Таким образом, к концу 2025 года рынок будет оживленным, но не горячим. Основная борьба развернется не за объемы, а за ликвидность. И тот, кто предложит готовый, прозрачный, несложный продукт, окажется в выигрыше.