Семейную ипотеку в России изменят. Почему россияне с детьми не смогут купить жилье, где захотят?

С января 2026 года в России могут запретить покупать квартиры по семейной ипотеке не по региону регистрации заемщика. О том, что готовится подобный законопроект, сообщил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Инициативу чиновников одобрил Минфин.

Порядок выдачи семейной ипотеки требует изменений

Предложение усовершенствовать условия выдачи семейной ипотеки вынесла на рассмотрение председатель Совета Федерации РФ Валентина Матвиенко. Еще весной она высказала идею выдавать льготные кредиты на жилье только в том регионе, где прописан потенциальный покупатель квартиры. По ее словам, семейная ипотека — хорошее подспорье семьям с детьми, но порядок выдачи требует изменений: льгота от государства не должна использоваться на покупку жилья в инвестиционных целях.

Между тем, по данным спикера в 2024 году, около половины жилищных кредитов, выдаваемых по льготной программе, приходились на четыре региона: Москву, Подмосковье, Санкт Петербург и Ленинградскую область. При этом примерно 40 процентов заемщиков проживали в других субъектах Российской Федерации.

Также Матвиенко предложила ввести для получателей льготной ипотеки обязательную регистрацию в купленном жилье в течение 180 дней со дня покупки, установить обязанность в течение пяти лет после приобретения ипотечной квартиры не реже одного раза в год подтверждать регистрацию по адресу купленной недвижимости.

В Министерстве финансов предложение Валентины Матвиенко поддержали: льготные программы, действительно, нередко используются для покупки инвестиционных квартир, отметил замглавы ведомства Иван Чебесков. И зачастую это как раз делают те граждане, кто живет в одном регионе, а недвижимость покупает в другом.

Половина российских семей берет льготную ипотеку, чтобы купить жилье «на вырост»

Программа семейной ипотеки появилась в России в 2018 году

Она предоставляет льготные условия кредитования для семей с детьми, давая им возможность получить ипотеку по ставке ниже рыночной, разницу при этом компенсирует государство. В 2025 году ставка по этой программе составляет шесть процентов годовых, взять ее могут семьи с одним ребенком до шести лет, с ребенком-инвалидом в возрасте до 18 лет, либо семьи с двумя и более детьми. Семейная ипотека распространяется как на новостройки, так и на вторичное жилье.

Для многих россиян сегодня семейная ипотека — единственный доступный способ улучшить жилищные условия. По подсчетам аналитиков, ставки по рыночной ипотеке сейчас достигают 28 процентов годовых. Средний чек по ипотеке составляет 5,7 миллиона рублей, а средний срок — 26,5 лет. Переплата по кредиту с первоначальным взносом в 20 процентов получается почти пятикратной.

Закономерно, что в этих условиях семьи обращаются к льготной программе. В мае этого года 70 процентов покупателей жилья приобрели квартиры именно с помощью семейной ипотеки. Причем, согласно опросу ВЦИОМ и Дом.РФ, в прошлом году 48 процентов покупателей купили квартиру «на вырост», 36 процентов приобрели основное жилье, и лишь 11 процентов вложились в недвижимость с целью инвестиций, купив квартиру для сдачи или перепродажи.

По данным банка Дом.РФ с начала этого года спрос на льготный кредит увеличился в больше чем в два раза.

Ограничения на выдачу семейной ипотеки может привести к появлению серых схем

По мнению экспертов, ужесточение условий выдачи семейной ипотеки для государства означает оптимизацию трат на льготные кредиты — эта мера отчасти позволит решить проблему дефицита бюджета, который сейчас составляет 3,7 триллиона рублей.

Вместе с тем, специалисты рынка недвижимости отмечают, что требование оформлять льготный кредит только в регионе регистрации создаст россиянам массу трудностей. В частности, жители Москвы не смогут купить квартиру в Подмосковье, где цены более доступные. Неясно, что делать жителям мегаполисов, которые работают в крупных городах, не имея там прописки. Возникнут трудности и у тех граждан, кто хочет купить жилье детям-студентам, уехавшим учиться в другой город. Все это может привести к появлению серых схем оформления прописки ради жилищного кредита, считают специалисты.

Что касается изменения цен на квартиры в результате ограничения выдачи семейной ипотеки, то эксперты оценивают это по-разному. Так, по расчетам Владимира Чернова, аналитика компании Freedom Finance Global, они могут снизиться на 5-10 процентов, особенно в новостройках комфорт-класса, квартиры в которых чаще всего приобретают в семейную ипотеку. По мнению руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, нововведение, напротив, может подогреть спрос до его принятия, когда вновь возникнет эффект «запрыгнуть в последний вагон».

В Минфине эти риски понимают: по словам чиновников, необходимо выработать механизм, который, ограничив возможность покупки недвижимости в инвестиционных целях, при этом не будет ограничивать тех граждан, которые хотят купить квартиру, чтобы действительно переехать в другой регион, считают в министерстве.

В случае, если данные предложения согласует правительство, в условия выдачи семейной ипотеки будут внесены соответствующие изменения, заключил Чебесков.

Жилье, которое сегодня приобретается по семейной ипотеке, не дает возможности задуматься о последующих детях

Привязка семейной ипотеки к месту регистрации заемщика — не единственная трансформация, которая может произойти с этой формой кредита. 9 июля на заседании партии ЛДПР вице-премьер РФ Татьяна Голикова отметила, что размеры жилья, которое сегодня молодые семьи могут приобрести в ипотеку, в том числе и с привлечением материнского капитала, не рассчитаны на рост этой самой семьи. При этом уровень закредитованности заемщиков очень высокий. Поэтому семейная ипотека нуждается в модернизации, заметила спикер.

Какие конкретно меры будут предприняты для модернизации семейной ипотеке пока не сообщается.