Редакция сайта ТАСС
Рост связан, с одной стороны, с дефицитом предложения — впервые с советских лет в регионы приходят застройщики и начинают возводить новое жилье; с другой — с ростом инвестиционного интереса на фоне возрождения городов, их бизнесов и инфраструктуры. Пока интерес покупателей не будет удовлетворен, рост цен продолжится, считают они. Среди факторов охлаждения — формирование конкуренции среди застройщиков и жесткие ипотечные условия.
Где дороже?
Дешево купить землю или квартиру в Запорожье можно было разве что в 2022 году, вспоминает риэлтор, работающая в регионе. Тогда при переходе на новую валюту люди просто не знали "цену рублю". "Были случаи, когда участки продавали по генеральной доверенности за 150–200 тыс. рублей", — вспоминает он. Сегодня в Мелитополе за хорошую квартиру могут попросить и 10 млн рублей, а за дом — и несколько десятков миллионов, говорит риэлтор.
До момента воссоединения регионов с Россией цены на жилье были на очень низкой базе: массовая миграция, разрушения, отсутствие спроса — все это снижало стоимость и ликвидность недвижимости
Сегодня цены на жилье в Донбассе и Новороссии уже выше, чем во многих соседних субъектах юга России, и в целом выше среднероссийских, говорит Власенко. Например, средняя цена в ряде новых проектов Мариуполя в 2024–2025 годах выросла до 170–200 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в Ростове-на-Дону цена за квадратный метр в новостройке — порядка 130–140 тыс. рублей, а в среднем по России — 107–110 тыс. Но Мариуполь в целом вырос в цене больше всех — только за год цена на новостройки подскочила почти на 70%. В ЛНР квартиры в новостройках прибавили 12%, в ДНР — 25%.
На вторичном рынке рост также есть, но менее равномерный. Это связано с тем, что многие объекты "заморожены" из-за реестровых и юридических ограничений, также льготная ипотека на "вторичку" повысила ликвидность и привела к локальному удорожанию, но масштаб и однородность роста значительно уступают новому строительству.
После периода неопределенности инвесторы и застройщики стали более активно вкладываться в проекты, считает председатель комитета Народного совета по восстановлению, строительству и инфраструктурному развитию ДНР Павел Минаков. "По мере стабилизации ситуации и интеграции в российское правовое поле спрос на новое жилье со стороны как местных жителей, так и приезжих постепенно растет. Внедрение программ государственной поддержки строительства и ипотечного кредитования также стимулирует рынок", — считает он.
Двигатель продаж
Самым главным стимулом
к покупке недвижимости стал запущенный в 2023 году механизм
специальной льготной ипотеки, уверены эксперты. Согласно ее
условиям, любой россиянин может получить ставку 2% на сумму до 6
млн рублей на приобретение первичного (а иногда — и вторичного)
жилья в четырех исторических регионах. С момента запуска по этой
ипотеке было оформлено несколько тысяч кредитов на миллиарды
рублей, говорит Власенко.
В итоге с 2021 года "двушка" в ЛНР типа "хрущевка" подорожала
с 600 тыс. до 3,2 млн рублей, говорит директор агентства
недвижимости "Эксклюзив" Денис Зацепин. В Мариуполе льготная
ипотека привлекла клиентов со всей России: квартиры в новостройках
покупают москвичи, питерцы и казанцы — таких клиентов почти 80%, —
рассказывает директор центра недвижимости "Мир" Юлия Афонасова. По
оценке эксперта, популярность Мариуполя связана с его приморским
расположением и перспективами туризма. Для желающих инвестировать
жилье в Мариуполе — это выгодное вложение средств.
В Донецке новостроя пока меньше — строится только один ЖК в
Ворошиловском районе. Двухкомнатная квартира в нем получается около
15 млн рублей под чистовую отделку. "Цена немаленькая. Даже если
человек использует льготную программу, то там идет комбинированная
ипотека: на 6 млн рублей — 2%, а то, что выше, — под 18%. Пока люди
не сильно готовы на такую стоимость", — отметила директор компании.
Тем не менее уже анонсировано строительство еще одного ЖК — в
Буденновском районе Донецка.
В Херсонской области новое жилье не строили больше 30 лет,
говорит директор по девелопменту группы компаний ООО СЗ "Развитие"
Валентина Клименко. Сегодня в Скадовске строят ЖК "Белые Пески", и
пока это единственный проект, но в ближайшее время на рынок выйдут
новые крупные застройщики, и количество жилых домов для
коммерческой продажи увеличится, уверена она.
Пока скорость ввода
нового жилья объективно ниже темпа роста спроса — отсюда и
дальнейший рост цен, считает Тимур Власенко. Когда же регионы
полноценно окунутся в строительный "бум" и сформируется конкуренция
между новым жильем и "вторичкой", можно будет говорить об
охлаждении цен на последнюю, не исключает Денис Зацепин.
Сегодня охлаждать рынок через сокращение льготных ипотечных
программ не стоит, полагает Власенко, — инструмент, наоборот,
поддерживает развитие регионов. Но когда начнется активная
внутренняя миграция в Донбасс и Новороссию, будет допустимо
рассмотреть изменение условий, считает он.
Сергей Павлив, Юния Алеева
Комментарии