Новая метла: как поменять управляющую компанию и не потеряться в платежах

Жизнь в многоквартирном доме всегда подразумевает совместное использование общего имущества. Все квартиры объединяет общая инфраструктура: отопление, водопровод, электричество, газовые сети, крыша. Ответственность за сохранность и порядок этого имущества ложится на всех собственников. Обычно жильцы предпочитают передавать заботы о содержании дома профессиональным организациям. Рассмотрим, как сменить управляющую компанию и не ошибиться при оформлении договора

Для чего нужна управляющая компания

Собственники квартир для управления общим имуществом приглашают специалистов. Для этого заключается договор с управляющей компанией (УК) — частной, государственной или муниципальной. Независимо от формы собственности, стандарты обслуживания определены законом и одинаковы для всех подобных организаций.

В функции УК входит:

Также управляющая компания занимается обслуживанием систем электроснабжения, отопления и водоснабжения, устанавливает счетчики

Все виды работ закрепляются в договоре и отражаются в ежемесячных квитанциях. Минимальный перечень услуг установлен правительством. Каждая управляющая организация обязана иметь лицензию. Какую компанию выбрать, решается на общем собрании собственников квартир. Все правила и обязанности УК зафиксированы в Жилищном кодексе РФ.

Обычно договор с УК заключается на срок от одного до пяти лет. В новостройках жильцы должны выбрать управляющую компанию в течение 20 дней после ввода дома в эксплуатацию. По истечении этого срока муниципальные власти сами проводят конкурс и назначают организацию. Такой договор может быть заключен максимум на три года. Есть и другой вариант: когда временную УК на три месяца назначает застройщик.

Если жильцов не устраивает работа компании, то они могут расторгнуть договор и найти другую организацию. Для небольших домов (до 30 квартир) предусмотрена возможность прямого управления жильцами без привлечения УК.

Когда стоит задуматься о смене УК

Желание поменять УК возникает у собственников чаще всего по двум причинам: из-за высокой стоимости услуг или плохого качества работы. Прежде чем принимать радикальные меры, стоит сначала обратиться в саму компанию с жалобой. Если реакция отсутствует, можно написать жалобу в Роспотребнадзор, прокуратуру или жилищную инспекцию. Сделать это может как отдельный жилец, так и группа собственников.

Смена добросовестной УК, выбранной на собрании, в одностороннем порядке возможна только спустя год после подписания договора. По истечении этого срока жильцы вправе в любой момент расторгнуть контракт решением общего собрания либо дождаться окончания срока действия документа. Если УК назначена муниципалитетом, ее можно заменить в конце любого года либо после завершения срока договора. Важно учитывать, что в контрактах нередко прописано автоматическое продление, если жильцы вовремя не приняли решение о расторжении. Иногда в соглашении также указывается возможность досрочного разрыва договора.

Читайте также

Управа на управляющих: жителям небольших домов помогут избавиться от поборов

Однако ждать окончания срока контракта вовсе не обязательно, если компания систематически нарушает свои обязательства. Чтобы доказать это, необходимо собрать подтверждения — копии жалоб в надзорные органы, акты проверок, документы и фотографии, подтверждающие ненадлежащее состояние общего имущества.

Еще жильцы вправе расторгнуть договор в любой момент, если решат создать товарищество собственников жилья (ТСЖ), кооператив или перейти на непосредственное управление домом. По взаимному согласию собственников и управляющей компании также можно завершить сотрудничество досрочно — здесь ограничений не существует.

Если же УК игнорирует решения собрания и отказывается расторгать договор, жильцы имеют право обратиться с жалобой в прокуратуру или жилищную инспекцию, а также подать иск в суд.

Как правильно выбрать новую УК

Прежде чем выносить на собрание вопрос о заключении договора с другой УК, жильцам необходимо провести подготовительную работу и подобрать несколько подходящих вариантов. 

Разрешительные документы УК

Первое, что нужно проверить, — наличие у компании лицензии на управление многоквартирными домами. Важно убедиться, что организации не грозит банкротство. Информацию о финансовом состоянии можно уточнить через единый федеральный реестр сведений о банкротстве, а лицензию — через сервис на портале ГИС ЖКХ.

В ГИС ЖКХ все управляющие компании обязаны публиковать:

Удобство расположения

Лучше выбирать ту УК, офис которой находится в шаговой доступности от дома. Тогда жильцы смогут лично подавать заявления, получать выписки или обсуждать претензии. С 2019 года установлено правило: офис должен находиться не дальше 3 км от обслуживаемого дома. Он может быть и в местном МФЦ.

Читайте также

Крайний срок оплаты ЖКХ переносят с 10-го числа на 15-е

Если открывать представительство в районе невыгодно или для этого нет возможности, компания может организовывать приемы жильцов прямо в доме, но чаще всего выездные сотрудники таких офисов не решают конкретных вопросов, а лишь принимают обращения собственников. Подобрать подходящую компанию по территориальному признаку можно через ГИС ЖКХ, введя адрес дома в реестр лицензий.

Репутация УК

При анализе информации стоит учитывать как количество домов, находящихся в управлении компании, так и количество отказов от ее услуг. Дополнительно можно изучить рейтинги управляющих компаний на сайтах органов жилищного надзора. Не стоит пренебрегать и сарафанным радио: отзывы соседей, знакомых и жильцов других домов, а также публикации в интернете помогут составить полное представление о работе УК.

После отбора нескольких кандидатов желательно встретиться с их представителями. Квитанции, взятые с собой, помогут на примере текущих расходов обсудить возможные изменения тарифов. Если компания обещает слишком низкие платежи, стоит насторожиться: это может означать либо работу себе в убыток, либо намерение ограничить объем услуг. Недобросовестные организации часто дают нереалистичные обещания, особенно при перспективах управления проблемными домами.

С представителями УК стоит отдельно обсудить претензии к предыдущей "управляшке", рассказать о своих ожиданиях и уточнить опыт работы компании. Важно понять, как организация взаимодействует с жильцами — через офис, мессенджеры, соцсети. Хорошим знаком будет портфолио: фото домов до и после проведения работ.

Заключение договора

Когда выбрана подходящая компания, необходимо внимательно изучить текст договора. Лучше получить его заранее и внести коррективы. Образцы можно найти на портале ГИС ЖКХ, но единого шаблона для всех случаев не существует.

В договор нужно внести весь перечень работ и услуг, которые планирует производить УК на конкретной территории дома. Кроме этого стоит указать:

Как правильно сменить УК

1. Если жильцы решают отказаться от управляющей компании из-за ненадлежащего качества оказываемых услуг, первым делом необходимо собрать доказательства. К ним относятся:

2. Независимо от причины, процедура начинается с общего собрания собственников. Вопрос о смене УК ставится на голосование, результат которого заносится в протокол. Чтобы решение вступило в силу, за него должны проголосовать больше половины собственников, но договор потом подписывается индивидуально с каждым. Так как процесс сопровождается множеством юридических формальностей, желательно привлекать юриста.

3. После собрания в течение пяти дней необходимо уведомить прежнюю УК о расторжении договора и отправить ей копию протокола. Еще один экземпляр передается новой компании. В тот же срок в жилищную инспекцию направляется комплект документов:

Эти документы необходимы для внесения изменений в региональный реестр лицензий. После этого новая компания может приступить к работе.

4. Старая управляющая организация обязана в течение трех рабочих дней после получения уведомления передать техническую документацию, ключи, коды доступа и другое оборудование, необходимое для эксплуатации дома. Все это передается по акту приема-передачи, где фиксируется список бумаг, дата и место составления. Копия акта направляется в жилищный надзор в течение трех дней.

Если каких-то документов у прежней компании нет, ей дается три месяца на восстановление и передачу. В первом акте в этом случае фиксируются разногласия по составу и количеству документов.

Платежи новой УК

Новая УК начинает выполнять свои обязанности с даты, которая указана в решении общего собрания или прописана в договоре управления. Но фактически приступить к предоставлению коммунальных услуг компания сможет только после подписания соглашений с ресурсоснабжающими организациями и начала поставок электричества, тепла, воды, газа и вывоза мусора.

Читайте также

Поставь себя на счетчик: как сэкономить на платежах за коммунальные услуги

Это правило действует и в обратную сторону: прежняя УК прекращает оказывать услуги с даты расторжения договора либо окончания контракта с ресурсоснабжающими организациями. Таким образом, в переходный период при смене УК оплачивать счета следует той компании, у которой заключен действующий договор с коммунальщиками. Узнать актуального исполнителя можно напрямую у организаций, которые поставляют дому ресурсы.

Управление задолженностью

С 2019 года управляющим организациям запрещено передавать задолженности за ЖКУ коллекторам. Однако долги жильцов может "унаследовать" новая компания, если между старой и новой УК заключено соглашение об уступке требований (цессия). Узнать об этом можно, направив письменный запрос с просьбой предоставить копию договора.

Управляющая компания обязана ответить в течение 20 дней. В соответствии с Гражданским кодексом должника должны уведомить в письменном виде. Чтобы взыскать задолженность, новая УК вправе направлять претензии и обращаться в суд. 

Срок исковой давности составляет три года и отсчитывается по каждой квитанции. Если жилец оплатит часть задолженности и внесет платеж без указания периода, за который он предназначен, то в таком случае деньги идут в счет самой ранней неоплаченной квитанции. Если дело попадает в суд, течение срока исковой давности приостанавливается на время рассмотрения.

Смена управляющей компании требует внимательности и четкого соблюдения правил. Собственникам нужно разобраться, как правильно оформить решение жильцов, когда оплачивать услуги новой организации и как урегулировать вопросы с долгами перед прежней. Понимание этих нюансов позволит избежать споров и лишних затрат, а также обеспечит бесперебойное предоставление коммунальных услуг.