Россия вступает в новый трехлетний цикл денежно-кредитной политики. Банк России представил . Главная цель — вернуть инфляцию к заветным 4%. И хотя регулятору привычно идти к цели "жесткой рукой", сценариев сразу несколько. В условиях высокой неопределенности мир и экономика могут повернуть куда угодно, и ЦБ готов к разным вариантам.
Попробуем взглянуть на каждый из них через призму рынка недвижимости — одного из самых чувствительных индикаторов экономики и одновременно самого популярного способа для россиян вложить и сохранить свои сбережения.
Базовый сценарий
Этот вариант в ЦБ считают наиболее вероятным, и он же уже был озвучен в июле. В нем мировая экономика замедляется, но без катастроф, цены на нефть постепенно снижаются, а санкционные ограничения остаются примерно на нынешнем уровне. Внутри страны продолжается структурная перестройка экономики, бюджет возвращается к более жестким правилам, а инфляционные ожидания населения постепенно охлаждаются.
Инфляция снижается с 6–7% в 2025-м до целевых 4% уже в 2026 году
Для рынка недвижимости это сценарий "спокойного подъема". Ставки по ипотеке снижаются, доходы граждан растут, а дефицит новостроек поддерживает цены. Но вот предложение новых квартир останется ограниченным: застройщики не успевают за спросом, поскольку из-за высокой неопределенности они не спешили выходить на рынок с новыми стартами. Запуск проекта занимает не менее года, а чаще гораздо больше.
В итоге ценники на жилье будут расти стабильнее, чем инфляция, а ликвидные проекты в крупных городах станут особенно привлекательными для покупателей. Это запустит новые старты продаж, что положительно повлияет на первичный рынок недвижимости.
Дезинфляционный сценарий
Это самый оптимистичный вариант развития событий. Он возможен, если компании быстрее привыкнут к дефициту рабочей силы и начнут активнее вкладываться в технологии. За счет этого вырастет производительность труда, а новые инвестиции будут использоваться эффективнее. Тогда товаров и услуг станет больше, чем спроса, и это поможет сдержать рост цен, даже если зарплаты будут расти. В итоге инфляция уйдет быстрее, чем в базовом сценарии. При этом внешние условия, как и в базовом сценарии, останутся прежними: санкции сохраняются, цены на нефть постепенно снижаются.
В этом случае ЦБ сможет быстрее смягчить политику: инфляция в 2026 году уйдет ниже 4%, ключевая ставка опустится до 10,5–12,5%. В результате экономика в 2026–2027 годах будет расти стремительнее, чем в базовом варианте.
На рынке недвижимости это "разгонный режим". Дешевеющая ипотека открывает путь новым слоям покупателей. Вклады становятся менее привлекательными, и все больше людей переводят деньги в квадратные метры. Но при этом новостроек явно не хватает.
Итог: гонка за ликвидными объектами и рост цен выше инфляции. В этом сценарии вторичный рынок вполне активно вступает в игру благодаря дешевой рыночной ипотеке. И по мере роста цен многие продавцы вторичной недвижимости будут или повышать цены или отказываться от продажи, так как будет риск не успеть что-то купить в рамках улучшения жилья. Возможно, из-за этого резко цены вырастут, но потом будет спад и охлаждение, особенно если это не разгонит инфляцию.
Проинфляционный сценарий
Эта траектория возможна, если внутренний спрос окажется выше, чем в базовом варианте, а предложение — слабее из-за усиления санкций. Дополнительное давление дадут протекционистские меры, удорожание импорта, рост зарплат быстрее производительности. В такой среде инфляционные ожидания населения снижаются медленно, и ЦБ приходится дольше держать ставку высокой.
По этому сценарию, инфляция в 2026 году опустится лишь до 4–5%, ключевая ставка будет держаться на уровне 14–16% и сократится до комфортных значений — ниже 10% — лишь в 2028 году. Экономика растет, но с перегревом. Вероятность проинфляционного сценария выше, чем дезинфляционного.
Для рынка недвижимости это сценарий "разноскоростного развития". Те, у кого есть деньги, будут покупать квартиры, опасаясь инфляции и ослабления рубля. Но ипотека останется дорогой, и массовый спрос будет ограничен. В выигрыше — Москва и Санкт-Петербург, а также бизнес-класс, который меньше зависит от ипотеки. В регионах же, как и в сегменте комфорт-класса, спрос может застопориться. Вторичный рынок также при этом сценарии растет менее активно из-за дорогой ипотеки. А рынок аренды будет и дальше увеличиваться — переехать из арендной однушки в свою ипотечную квартиру не получится.
Рисковый сценарий
Это самый негативный вариант. ЦБ считает его наименее вероятным, но он может стать реальностью, если в 2026 году случится, например, глобальный финансовый кризис, сопоставимый с мировым финансовым кризисом 2008 года, а санкции против России усилятся. В результате мировая экономика резко замедлится, спрос на нефть упадет, рубль окажется под давлением, а Фонд национального благосостояния (ФНБ) начнут активно тратить для компенсации дефицита бюджета.
В этом случае инфляция ускорится, по прогнозам ЦБ, до 10–12%, ключевая ставка останется высокой — 16–18% в 2026 году и вернется на уровень 20% в 2027 году. ВВП два года подряд будет снижаться, а таргет по инфляции (ценовой стабильности) удастся достичь только в 2028 году.
Рынок недвижимости в этой картине получает "холодный душ". Спрос сокращается, многие проекты тормозятся, ипотека доступна лишь узкому кругу покупателей. Но полностью рынок никогда не замирает: часть людей стремится зафиксировать накопления в недвижимости. В итоге сильнее всего пострадает массовый сегмент и вторичный рынок, а ликвидные проекты в крупных городах удержат цены и останутся "островками стабильности". На вторичном рынке активность замедлится из-за высокой неопределенности, перехода населения в "сберегательный" режим и к дорогой ипотеке.
Что общего для всех сценариев
Каким бы ни был поворот сюжета, у рынка есть общие тренды. Денег у населения становится больше, альтернатив их вложить немного, а новостройки выходят на рынок медленнее, чем того требует спрос. Постепенное снижение ставок делает ипотеку привлекательнее, а субсидии от застройщиков только усиливают этот эффект.
В выигрыше окажутся современные и ликвидные проекты. Они будут дорожать быстрее инфляции. Все остальное скорее сохранит стоимость, чем принесет доход. Но для россиян рынок недвижимости останется одним из предпочтительных способов сохранить сбережения. Текущие изменения ставки ЦБ РФ уже заставляют многих задуматься о покупке квартиры. Особенно когда все понимают, что спрос увеличивается на рынке и хороших ликвидных вариантов в продаже практически нет.
Комментарии