Написано пером — не вырубишь топором
При заключении сделок с недвижимостью в предусмотрен специальный инструмент — доверенность. Это документ, который позволяет действовать от имени собственника другому человеку или организации и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Каждой доверенности присваивается уникальный номер, фиксируемый в Федеральной нотариальной палаты. В одном документе может быть указано сразу несколько представителей. Каждый из упомянутых лиц получает равные полномочия для заключения сделки, если только в документе прямо не предусмотрено, что все действия они должны совершать совместно.
Что дает доверенность
Доверенность всегда ограничена теми действиями, которые перечислены в тексте документа. Иногда перечень прав прописан максимально, и в обиходе такой документ фигурирует как генеральная доверенность. Однако ни в одном законе такого термина нет. При сделках с недвижимостью лицо, указанное в такой доверенности, фактически получает почти те же права, что и собственник: можно заключать сделки, оформлять и получать документы, выдавать новые доверенности и отзывать старые.
Нотариусы к подобным схемам относятся настороженно и всегда предупреждают о возможных рисках
Основные риски покупателя
При продаже квартиры или дома интересы собственника может представлять посредник (риелтор, юрист, родственник и т.д.) и действовать на основании доверенности. В этом случае покупателям стоит проявлять особую внимательность и понимать, где бывают подвохи. Это могут быть:
1. Мошеннические схемы
Первое, что нужно сделать, чтобы не попасть в руки мошенников:
- проверить доверенность посредника в Федеральной нотариальной палаты;
- на официальном Нотариальной палаты найти нотариуса, выдавшего доверенность.
Но ситуация может быть куда сложнее. Скажем, доверенность оформлена по всем правилам, но использована для обмана: право собственности переоформляется на третье лицо без согласия истинного владельца. Когда махинации раскрываются, собственник идет в суд и сделка признается ничтожной (недействительной). Тогда покупатель лишается жилья, но вернуть деньги ему крайне сложно: собственник их не получал, а мошенники скрылись.
2. Отзыв доверенности
Гражданский кодекс четко определяет, в каких случаях прекращается действие доверенности. Если срок ее окончания отдельно не прописан, то документ действителен один год с момента оформления. Доверенность теряет силу, если владельца недвижимости признали недееспособным, безвестно отсутствующим или банкротом.
Собственник, оформивший доверенность, вправе в любой момент отозвать ее без уведомления представителя. Сделка в такой ситуации не регистрируется или в дальнейшем признается судом ничтожной (недействительной). Если покупатель успел внести залог, то вернуть деньги можно по решению суда или личной договоренности с владельцем.
3. Смерть доверителя
Если собственник, оформивший доверенность, умирает, то документ теряет юридическую силу. То же касается всех доверенностей, которые уже представитель выдавал от себя другим лицам.
Мошенники или недобросовестные родственники могут утаить смерть собственника, провести сделку от его имени и забрать деньги себе. Наследники умершего имеют полное право оспорить продажу в суде, закон встанет на их сторону. Проверить, открыто ли наследственное дело, можно в Федеральной нотариальной палаты.
4. Доверенность от недееспособного лица
Документы, подписанные от имени недееспособного человека, изначально юридически ничтожны. Доверенность в таком случае может оформить только официальный опекун, и исключительно от своего имени.
Чего опасаться продавцу
Владельцы квартир или домов, продавая свое имущество через посредников по доверенности, тоже находятся в зоне риска. И на это есть несколько причин:
1. Низкая компетентность
Бывают ситуации, когда продавец выдает доверенность человеку, который плохо разбирается в вопросах права и не ориентируется на рынке недвижимости. Такой представитель способен по незнанию занизить стоимость жилья, неправильно составить договор или упустить важные детали. В итоге этим могут воспользоваться недобросовестные покупатели или аферисты.
2. Двойная продажа
В качестве доверенного лица мошенник может не просто присвоить себе деньги, полученные за жилье, но и провернуть схему с так называемой двойной продажей (тройной и т.д.). В этом случае одна и та же квартира или дом продаются сразу нескольким покупателям.
Мошенники исчезают со всеми полученными авансами, а настоящий владелец оказывается втянут в судебные тяжбы, где покупатели спорят, кому на самом деле принадлежит недвижимость. Компенсацию нередко требуют от собственника, который не получал деньги и попал в крайне сложную ситуацию.
Что учесть при продаже недвижимости
Если собственник не планирует продавать жилье в ближайшее время, он может заранее обезопасить себя — подать заявление в Росреестр и наложить запрет на любые регистрационные действия с квартирой или домом. Это поможет предотвратить любые незаконные сделки. Если продажа действительно намечается и без доверенности не обойтись, важно внимательно подойти к выбору представителя:
- оптимально доверить эту роль близкому родственнику или хорошо знакомому человеку. Риелторам стоит выдавать доверенности с особой осторожностью;
- лучше не оформлять генеральную доверенность, особенно если она допускает возможность передоверия. В документе следует четко указать только те полномочия, которые действительно необходимы. Формулировки должны быть конкретными, без широких трактовок;
- обязательно прописать адрес объекта недвижимости и срок действия доверенности.
Желательно оставить право получения денег за собой, не передавая его представителю. Это значительно снизит вероятность мошенничества, при котором цель злоумышленников — завладеть авансом или всей суммой.
Что учесть при покупке недвижимости
Чтобы безопасно купить недвижимость по доверенности, покупателю лучше лично познакомиться с владельцем недвижимости, даже если сделку от его имени ведет представитель.
- Если собственников несколько, важно пообщаться с каждым. В крайнем случае нужно организовать хотя бы видеозвонок, поскольку в телефонных переговорах или переписке по ту сторону может быть кто угодно.
- Важно убедиться, что собственник знает о продаже, понимает ее причины и подтверждает полномочия своего представителя.
- В идеале нужно договориться, чтобы собственник присутствовал при подписании договора хотя бы через видеосвязь. При необходимости запись разговора можно сохранить.
- Если доверенность была оформлена за пределами России, обязательно потребуется — специальный штамп, подтверждающий подлинность документа. Без него доверенность в России не будет иметь юридической силы.
- У продавца нужно запросить и нотариально заверенное подтверждение, что на момент сделки доверенность не была отозвана. Если по каким-то причинам это невозможно, в договор купли-продажи необходимо внести дополнительное условие: покупатель переводит деньги только после регистрации права собственности, а факт получения средств продавец подтверждает распиской с нотариальным заверением подписи.
- Когда сделка проводится от имени пожилого собственника (старше 60–65 лет), лучше взять медицинское заключение, подтверждающее его вменяемость в день подписания договора.
Оптимально, чтобы на подписании документов присутствовал нотариус. Он проверит все бумаги и при спорной ситуации сможет подтвердить в суде, что покупатель действовал добросовестно.
Чек-лист для покупателя и продавца
При сделках с жильем крайне полезно привлекать опытного юриста или риелтора. Они проверят документы и помогут избежать ошибок. Но часть проверки можно выполнить и самостоятельно. Обратите внимание:
- чтобы доверенность была подлинной;
- фамилия нотариуса, его печать и подпись были читаемы, а сведения о нем реально подтверждались;
- в документе был указан населенный пункт или регион, где проводилось удостоверение, а если процедура проходила вне конторы нотариуса — точный адрес;
- стояла дата выдачи доверенности (от этого зависит срок ее действия). Чем меньше разрыв между датой оформления и днем сделки, тем надежнее;
- паспортные данные собственника, прописанные в доверенности, совпадали с информацией в выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности;
- данные доверенного лица совпадали с указанными в паспорте;
- полномочия представителя были ограничены только теми действиями, которые собственник сам выполнить не может;
- деньги получал сам владелец квартиры, если же расчет идет через представителя, то после получения средств собственник должен оформить нотариально заверенное заявление о том, что деньги он получил и претензий не имеет. В договоре купли-продажи необходимо заранее прописать конкретные сроки для такого подтверждения;
- доверитель и представитель были живы и дееспособны на момент сделки и знали о ней;
- причины, по которым используется доверенность, не выглядели сомнительными;
- собственник принимал участие во всех значимых действиях, хотя бы через видеосвязь, записи звонков желательно сохранять;
- сам договор купли-продажи подписывался в присутствии нотариуса;
- факт передачи денег закреплялся распиской с нотариальным заверением подписей.
Особенно внимательно стоит отнестись к случаям, когда доверенность оформлена на совершенно чужого для собственника человека и речь идет о продаже жилья пожилого человека.
Покупка и продажа недвижимости по доверенности требуют предельной внимательности: важно проверять все реквизиты документа, личности участников и саму логику передачи полномочий. Соблюдение этих правил значительно снижает риск мошенничества и помогает защитить интересы как собственника, так и покупателя.
Комментарии