Без границ как без прав: влияние межевания на собственность

До недавнего времени межевание земельного участка носило исключительно добровольный характер. Законодательство не предусматривало никаких ограничений или тем более наказаний для владельцев, которые не определили границы участка и не оформили межевой план. Но с 2025 года правила изменились

Что означает межевание земельного участка

Межевание представляет собой совокупность определенных работ, направленных на определение точного расположения границ участка, его формы и площади. После межевания земельного участка и определения границ можно официально зафиксировать их. Межевание участка проводится в соответствии с Федеральным законом №218 "О государственной регистрации недвижимости" и Федеральным законом №221 "О кадастровой деятельности".

Без установленных границ невозможно поставить участок на кадастровый учет или зарегистрировать право собственности на него. До 2025 года действовала упрощенная процедура регистрации, при которой межевой план был необязателен. Поэтому и сегодня еще существуют участки с кадастровыми номерами и адресами, которые принадлежат конкретным собственникам, но их границы так и не были официально зафиксированы.

Проверить межевание можно через Росреестр, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Это можно сделать дистанционно на сайтах Росреестра или Роскадастра, либо очно через МФЦ. Если границы не определены, в выписке будет указано: "Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства".

Также можно найти нужный участок на публичной кадастровой карте, введя адрес или кадастровый номер. Для участков, в описании которых указано "декларированная площадь" или "без координат границ", межевание не проводилось. Если же координаты все же указаны в ЕГРН, но не соответствуют реальному положению дел, площадь участка рассчитывается неверно. Это в свою очередь ведет к ошибочному расчету кадастровой стоимости, а она — к неправильному начислению налога на землю.

В каких случаях межевание было обязательно

До 2025 года межевание требовалось в случаях, если было необходимо:

Что изменилось в требованиях к межеванию

С вступлением в силу Федерального закона №487 в 2025 году появились дополнительные обязательные условия. По новым правилам все постройки: здания, строения, машино-места — нужно ставить на кадастровый учет, а также регистрировать права на них сразу после окончания строительства или реконструкции. Окончанием строительства является получение разрешения на ввод в эксплуатацию либо уведомление, подтверждающее соответствие постройки требованиям градостроительных регламентов.

Для объектов, на которые эти документы не требуются, как в случае с садовыми домами, за ориентир берут дату постановки их на кадастровый учет. Согласно новым нормам, откладывать оформление нельзя. Пользоваться же постройкой можно теперь только после того, как она оформлена в соответствии с требованиями. За несоблюдение закона предусмотрена административная ответственность.

Читайте также

Загородная собственность: кому государство поможет построить или купить дом

Если координаты границ участка отсутствуют в ЕГРН, оформить строение невозможно. Это касается не только новых построек, но и давно существующих объектов недвижимости. Дом, баню или сарай без уточненных границ участка нельзя будет продать, подарить, сдать или использовать как залог при получении банковского кредита. Росреестр не зарегистрирует сделку до тех пор, пока не будет оформлен межевой план и внесены соответствующие данные. Раньше эту обязанность иногда возлагали на покупателя, но теперь такой вариант невозможен.

Даже при оформлении прав по дачной или гаражной амнистии межевание стало обязательным, как и оформление технического паспорта. В остальном процедура получения документов осталась упрощенной — нововведения касаются только точной фиксации границ.

Как провести межевание своего земельного участка

1. Подготовка документов. Понадобятся:

Если в процессе выделения участка указывались его координаты, эти данные тоже стоит приложить.

2. Выбор кадастрового инженера и заключение договора на выполнение работ. Кадастровый инженер должен обладать соответствующей квалификацией и документом, ее подтверждающим. Собственник вправе проводить межевание своего участка самостоятельно только в том случае, если сам обладает такой квалификацией. В стандартный перечень услуг, который включается в договор, входят:

По действующим правилам межевой план, который получает владелец участка, оформляется в цифровом формате. Если нужна бумажная копия, это необходимо заранее отразить в договоре. Документ должен быть подписан и заверен кадастровым инженером, который его подготовил.

3. Постановка участка на кадастровый учет. На основании межевого плана участок можно поставить на кадастровый учет, зафиксировать его границы в ЕГРН или оформить его в собственность. Подать документы можно либо через МФЦ, либо в электронном виде на портале Росреестра. Если включить этот пункт в договор с кадастровым инженером, он может сам направить документы.

Читайте также

Ставки, льготы и база: как рассчитать земельный налог для физлиц

С 1 января 2026 все юридические лица обязаны подавать документы на регистрацию прав и постановку на кадастровый учет только в электронном виде. Исключения допускаются, если в регионе временно отсутствует техническая возможность пользоваться цифровыми сервисами. В этом случае соответствующая информация будет опубликована на официальном сайте Росреестра. Подавать документы в Росреестр на бумаге по-прежнему смогут лишь крестьянско-фермерские хозяйства, зарегистрированные в качестве юридических лиц.

Как долго проводится межевание земельного участка

Полный цикл межевания участков — от заключения договора с кадастровым инженером до внесения всех данных в ЕГРН — в среднем занимает около двух недель. Но бывает, что процедура затягивается на длительный срок, вплоть до нескольких месяцев. Ее продолжительность зависит от расположения участка, количества владельцев смежных территорий, их согласия на установленные границы, а также от загруженности кадастрового специалиста.

Если при проверке документов Росреестр обнаружит ошибки или неточности, процесс регистрации может быть приостановлен. В таком случае потребуется дополнительное время, чтобы внести исправления и подать документы повторно.

Читайте также

В России вступили в силу новые критерии бесхозных земельных участков

Если собственники соседних участков не согласны с установленными в ходе межевания границами, они могут выразить свои возражения в письменном виде и передать их кадастровому инженеру. Если договориться мирно не удается, вопрос решается через суд. Это также увеличивает срок оформления: потребуется провести землеустроительную экспертизу, на основании которой суд определит границу между участками.

Даже если один из владельцев по-прежнему не согласен с решением, данные будут внесены в реестр. Оспорить согласование можно в течение трех лет с момента, когда собственнику стала известна информация о новых границах. Для примера: этот срок может начинаться с даты, когда человек отказался подписывать акт согласования во время межевания.

Выбор кадастрового инженера

Кадастровые инженеры могут работать как индивидуальные предприниматели, так и в штате специализированных компаний. Вне зависимости от формы занятости каждый из них по закону обязан состоять в саморегулируемой организации (СРО), которая контролирует их профессиональную деятельность. Эти объединения следят за качеством работ и рассматривают обращения граждан, если межевание было проведено с нарушениями.

Узнать информацию о конкретном специалисте можно через государственный реестр кадастровых инженеров. Там доступны данные об образовании, квалификации, членстве в СРО, а также контактная информация. В личной карточке специалиста указывается статистика работы инженера: сколько кадастровых учетов он провел за год, сколько из них содержали ошибки, сколько раз Росреестр отказал в регистрации или приостановил ее. Эти показатели помогают оценить профессиональный уровень специалиста. Дополнительные сведения можно найти и на официальном сайте саморегулируемой организации, в которую входит инженер.

Стоимость работ определяется на основании сметы и зависит от задач, сроков, формы и размера участка, а также его географического расположения. Время года роли не играет. В среднем цена межевания территории составляет от 20 до 30 тыс. рублей. Небольшая скидка возможна лишь на основании личных договоренностей.

Когда межевание участка проводится бесплатно

Существуют ситуации, в которых межевание земельных участков проводится бесплатно. Это происходит, если государство самостоятельно выполняет комплексные кадастровые работы (ККР) на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.

С 2025 года действует Федеральный закон №371, в соответствии с которым Роскадастр в течение ближайших лет будет проводить масштабную инвентаризацию по всей территории России. Планируется охватить в том числе и труднодоступные, и арктические регионы. Конкретные кварталы для выполнения ККР будут ежегодно определяться на основании предложений, поступающих от властей субъектов Российской Федерации.

Расходы на проведение этих мероприятий полностью берет на себя федеральный бюджет. Для владельцев участков, попавших в программу, это означает, что они смогут бесплатно:

В рамках комплексных кадастровых работ будут определяться границы СНТ, огородов, гаражных участков, а также территорий, на которых уже стоят многоквартирные дома. Целью этой программы является обеспечение к 2030 году полной и достоверной информации в ЕГРН по 95% объектов недвижимости. Достичь этого будет непросто: по данным на ноябрь 2024 года, в реестре числилось 8,5 млн ошибок, требующих исправления. А у 35,5% участков и 71,5% капитальных объектов отсутствовали координаты границ.

Помимо федеральных иногда помощь в межевании оказывают региональные власти. Узнать о такой мере поддержки в конкретном регионе можно в отделении социальной защиты по месту жительства.

Как согласовать границы участка с соседями

Кадастровый инженер направляет уведомления соседям на почтовые или электронные адреса в том случае, если они указаны в ЕГРН. Если таких данных нет, оповестить соседей придется самому собственнику. Он может сделать это при личной встрече, по телефону или через заказное письмо. Контакты можно узнать через правление садоводческого товарищества.

Иногда допускается официальное уведомление через местное печатное издание, которое публикует муниципальные нормативные акты и другую официальную информацию. Документы, подтверждающие размещение такого объявления, прикладываются к межевому плану. Этот способ используется, если:

Подписи под актом согласования собственник может собрать с соседей самостоятельно. Согласование не требуется:

Отличие межевания участков от других работ

Не стоит путать межевание земли с другими видами кадастровых или землеустроительных работ. Помимо межевания земель кадастровые работы включают в себя подготовку различных документов, таких как технические планы на строения или машино-места. Геодезические работы также касаются не только установления границ земельного участка. Они включают инженерные изыскания, замеры и проектирование, которые выполняются перед строительством зданий или сооружений.

Приватизация предполагает перевод государственной собственности в частную, после чего объект можно передавать по наследству, дарить, продавать или использовать как обеспечение по кредиту. А землеустройство — это государственная деятельность, направленная на эффективное использование и регулирование земель. В рамках землеустройства определяются категории земель, уточняются границы участков и принимаются решения об их распределении и целевом назначении.