Ставки вырастут примерно на 15% по сравнению с маем
Интерес россиян к краткосрочной аренде фиксируется не первый год. В высокий сезон прошлого года число бронирований такого жилья в разы. Годом ранее спрос на посуточный наем примерно на 50%. К периодам повышенного спроса относятся не только летние месяцы, но и длинные выходные и даты проведения крупных мероприятий.
Закономерно растут в такие периоды и ставки аренды. "В новогодние праздники наценка (от фоновых значений) достигает 50–60%, в майские праздники — 20–25%, в весенние — до 10%. Рост ставок на длинные выходные в июне (относительно последних недель мая) составляет около 15%", — сообщил ТАСС руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов. Премия за размещение в предстоящие праздники не очень высока, поскольку и общий базовый уровень ставок в мае — июне традиционно повышается
Почти по одной десятой всех объявлений о посуточной аренде приходится на Москву и Санкт-Петербург. В топ-10 городов за пределами столиц входят Екатеринбург, Казань, Калининград, Краснодар, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Сочи и Тюмень. На них приходится около четверти объявлений.
"Самые дорогие отдельные лоты представлены в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. Самые высокие средние цены — в небольших городах, где в отличие от крупных мегаполисов объем предложения невелик и представлен в основном качественными дорогими объектами. По этому показателю в 2025 году лидируют Таруса, Курильск, Плес, Иннополис, Билибино", — рассказал Алексей Попов.
У сдающих на краткий срок больше рисков
Сдача жилой недвижимости физлицами внаем в России облагается налогом. В последнее время доля арендодателей жилья, которые заключают официальные договоры и платят налоги в России, растет, тем не менее рынок неофициальной аренды может минимум 40%. При этом, как говорит Алексей Попов, "доля сделок "вбелую" в краткосрочной аренде выше, чем в долгосрочной".
Вероятнее всего, это связано с тем, что рисков получить жалобу от соседей и жильцов у владельцев недвижимости, сдающих ее большому числу разных людей на короткие сроки, больше, чем у тех, кто имеет одного уже проверенного постояльца, проживающего долгосрочно и не желающего часто менять место жительства.
"Сдавая жилье нелегально, то есть не регистрируясь и не уплачивая налоги, люди подвергают себя серьезному риску, в первую очередь финансовому, но и не только.
Надеясь сэкономить на налогах, граждане ставят себя в юридически уязвимую позицию как по отношению к нанимателям, так и к государству, — заявила ТАСС партнер юридической фирмы Orlova\Ermolenko Надежда Орлова. — Любая ссора с соседями, например, из-за уровня шума может повлечь жалобу в полицию, которая будет задавать вопросы, кто проживает в квартире и на каком основании".
Также, по ее словам, в случае, если у арендаторов и владельца случится конфликт, есть риск того, что наниматель обратится с заявлением в налоговую инспекцию, чтобы насолить хозяину, или будет использовать эту угрозу как аргумент, чтобы добиться от собственника послаблений и прекратить конфликт на своих условиях. Да и сам владелец будет бояться обратиться с жалобой на жильцов, чтобы не привлекать внимание государственных органов.
Налоговые реалии: штрафы и налог по умолчанию
Штраф за несвоевременную сдачу налоговой декларации и неуплату налога составляет 20% от просроченной суммы. Кроме того, разумеется, сам налог тоже надо будет оплатить. Также налоговая выставит пени за просрочку. Как говорит Надежда Орлова, "в качестве доказательств для расчета сумм налога и применения мер налоговой ответственности налоговые органы используют показания свидетелей — жильцов, договоры аренды (если они есть), расписки о получении средств в оплату жилья, объявления о сдаче жилья и т.д.".
Налоговое законодательство устанавливает несколько возможных режимов налогообложения, которые могут применяться при сдаче жилья внаем. Первый — общий режим налогообложения. Для налоговых резидентов РФ применяются ставки налога на доходы физлиц (НДФЛ) от 13 до 22%. Для налоговых нерезидентов, то есть граждан, которые проживают за границей более 183 дней в году и сдают на это время свое жилье, это 30%.
"Надо понимать, что общий режим применяется по умолчанию: если гражданин не заявил о применении иного режима, налоги будут начисляться в общем порядке. В том числе по общей ставке налоговый орган доначислит налоги, если самостоятельно выявит факт сдачи жилья без декларации со стороны его владельцев", — объясняет Надежда Орлова. Однако для граждан, которые хотят избежать рисков и легализовать своих доходы, есть два более экономичных режима: налог на самозанятых и упрощенная система налогообложения.
Способы оптимизации: самозанятость, ИП, патенты
Самый простой вариант — налог для самозанятых (налог на профессиональный доход, НПД). Он не требует сложной регистрации или отчетности. Регистрация и уплата налога проводится в автоматизированной системе, к которой можно получить доступ, например, с помощью приложения "Мой налог" на мобильном телефоне, через сайт "Госуслуги" или с помощью своего банка. Чек выбивается и налог рассчитывается при каждом получении дохода.
Этот спецрежим введен с 2019 года в порядке эксперимента и сейчас действует в большинстве регионов страны. Срок действия эксперимента — до конца 2028 года, далее он может быть продлен или отменен. Ставки налога: 4% при получении доходов от физических лиц, 6% — от юридических. То есть если договор аренды квартиры заключен с жильцами, будет 4%, а если с фирмой, то 6%. Максимальная сумма дохода, которую можно облагать НПД, — 2,4 млн рублей в год. В случае, если сумма аренды за год больше, превышение облагается по общим ставкам налога.
Другой режим налогообложения, подходящий для доходов по аренде, — это упрощенная система налогообложения (УСН), которая требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Если у гражданина несколько объектов жилья, которые он сдает в аренду и при этом не пользуется услугами специализированной управляющей компании, такая деятельность соответствует понятию предпринимательской деятельности и требует регистрации как ИП.
При переходе на УСН индивидуальный предприниматель платит по своему выбору 6-процентный налог на общую сумму дохода или 15-процентный на разницу между полученными доходами и понесенными бизнес-расходами. "При выручке до 60 млн рублей в год налога на добавленную стоимость при применении УСН нет. Но и при превышении этого порога ИП не сразу автоматически начинает платить 20% НДС: от 60 млн до 250 млн предприниматель может платить 5%, а от 250 млн до 450 млн — 7% НДС", — уточняет эксперт по налогам. Дополнительно к налогу по УСН предприниматели платят страховые взносы 1%, но не более 300 тыс. рублей в год.
В ряде регионов для предпринимателей установлена патентная система налогообложения. Это значит, что ИП платит определенную сумму налога в год независимо от размера фактически получаемого дохода. Ставка налога, как и при УСН, — 6%, но размер дохода (налоговая база) заранее фиксируется на календарный год законом субъекта РФ. "Таким образом, надо смотреть базу по конкретному региону на предстоящий год. Эта система может быть выгоднее, чем УСН. Удобно то, что индивидуальный предприниматель сам решает, переходить ли ему на патент или оставаться на УСН, исходя из того, какие доходы от сдачи жилья на предстоящий год он прогнозирует", — говорит Надежда Орлова.
Вплоть до уголовной ответственности
Систематическая сдача жилья без регистрации как ИП влечет не только налоговые риски, но и риски привлечения к административной и даже уголовной ответственности. "За осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации арендодатель может быть привлечен к административной ответственности по ", — отмечает эксперт.
При наличии дополнительных осложняющих факторов, таких как причинение гражданам, организациям или государству ущерба в крупном размере, извлечение дохода в крупном размере, такая деятельность в отсутствие регистрации ИП и лицензии может привести к уголовной ответственности ().
В последнем случае нарушитель может получить наказание в виде ареста на срок до полугода и превратиться, по иронии судьбы, из арендодателя квартиры в постояльца дома, правда — казенного.
Евлалия Самедова
Комментарии