Покупка земли в Крыму: подводные камни и лохотрон

Все больше людей присматриваются к Крыму как к возможности долгосрочной финансовой инвестиции. Кто-то хочет просто вложиться в землю, многие пытаются открывать экобизнес или развивать туризм, но большинство желающих переехать в Крым все же видят здесь возможность исполнения популярной мечты «домик у моря».

После референдума в 2014-м народ «с материка», как говорят в Крыму, активно двинулся на освоение полуострова. В основном это были мечтатели, которые как приехали, так и вернулись назад через пару-тройку лет, потому что их не устроила скорость, с которой все делается в Крыму. Самый частый ответ уезжающих — «делать нечего, все очень медленно, никому ничего не надо, местное население инертное». Выяснилось, что люди здесь, как и в других теплых местах планеты, никуда не торопятся, а хороших специалистов ручного труда днем с огнем не найдешь

Поэтому и провода прокладываются кое-как, и рамы оконные сложно правильно установить, именно на это чаще всего жалуются переехавшие в местных чатах.

Все «через одно место», ругались приезжие энтузиасты и возвращались из крымской сказки домой. Но многие и остались, не раз сменив место дислокации, и со временем поняли особенности местной жизни и обрели-таки свое личное место под жарким солнцем, и не всегда у моря. Если проехаться на поезде по маршруту Москва–Симферополь, за сутки можно собрать целый блокнот историй о том, кто куда и как переезжал и, самое интересное, кого, где и как обманули и на сколько.

ИЖС, СНТ и ЛПХ

В основном покупатели ищут участок земли 6–12 соток с домиком или без, но с возможностью построиться, чтобы и виноград на закате дней выращивать, и собственный инжир в варенье закатывать. На этапе поиска они сталкиваются с тем, что земли бывают разных категорий. Для жителей городов эта информация обычно как открытие Америки. Самая дорогая категория земли — ИЖС, индивидуальное жилищное строительство, ее назначение говорит само за себя. На втором месте — СНТ, участок в садовом товариществе со всеми вытекающими в виде ежегодных взносов и участия в решении различных организационных вопросов. И сама дешевая земля — ЛПХ, личное подсобное хозяйство за границами населенного пункта. На земле ЛПХ такого вида не разрешено капитальное строительство, но продавец будет скрывать этот факт, и даже крупное риелторское агентство, вызывающее доверие, может уверять, что строительство возможно и что это земли садоводства, якобы СНТ. Если на публичной кадастровой карте написано «ЛПХ», то увы, мечту о «домике у моря» на этом участке можно забыть. Автор статьи столкнулась с такой схемой введения в заблуждение через риелтора недалеко от поселка Приморский, рядом с СНТ «Парус». В непосредственной близости от Черного моря там предлагались недорогие участки с готовыми двухэтажными кирпичными домами, но, несмотря на то что в кадастровой карте значилось ЛПХ (это означает, что дома в любой момент власти потребуют убрать), продавцы уверяли, что все «будет нормально» и статус земли — «садоводство» (этим словом они обычно маскируют то самое нежелательное ЛПХ). От такой покупки лучше отказаться, если у вас в планах — не просто приезжать на свой участок с палаткой.

Суды

В последнее время продавцы нередко обещают, что категорию ЛПХ есть возможность перевести в садоводство или ИЖС, скорее всего, это ложная информация. На ЛПХ не проводят воду, и продавец может предложить пробурить скважину, чтобы получить воду, но в реальности она может залегать намного глубже, чем предполагается, и в итоге скважина с обустройством и обслуживанием, особенно в скалистой местности, может стоить дороже самого участка. Предлагается на земле ЛПХ строить щитовые мини-дома или бытовки на свайном фундаменте, которые не считаются капитальными, но годятся для отдыха. В реальности местные власти могут признать такой дом капитальным, если комиссия установит, что его перенос с установленного места причинит ущерб строению. Тогда владельца могут обязать убрать дом. В итоге владелец будет находиться в постоянном беспокойстве относительно законности своих действий и без возможности провести коммуникации. От продажи участков ЛПХ под видом садовых выигрывает, как правило, продавец, который в этом случае получает сверхприбыль с самой недорогой земли.

Обратите внимание, не перекрывает ли ваш участок дорогу и особенно проход к морю. Если вы покупаете землю, которая расположена на проходе к морю, у вас впоследствии обязательно возникнут проблемы с местными жителями, когда вы поставите забор. Скорее всего, жители будут обращаться в прокуратуру, ведь по закону доступ к водоему не может быть перекрыт и не может быть частным. Частные пляжи в нашей стране запрещены, что бы ни обещали продавцы. Например, в этом году владельцы участков в СНТ «Лесовод» под Щелкином решают именно эту проблему, обращаясь в прокуратуру. Они обнаружили на кадастровой карте «свежие» участки ЛПХ, которые расположены на скалах у их садоводства и перекрывают все проходы к морю. Помимо этого местные ставят под сомнение законность выделения скал, которые всегда были землями запаса, под ЛПХ, потому что ведение на них хозяйства невозможно. В обращении к властям группа местных активистов пишет, что в Сети найдена реклама о продаже таких участков по цене 2–3 млн рублей за 6 соток, тогда как покупали эти продавцы ЛПХ по 30 тысяч рублей за 50 соток. Сверхприбыль очевидна, но покупатель в итоге проиграет, когда не сможет воспользоваться купленной землей или вовсе останется без нее в результате суда. И такое происходит на всех живописных скалах слева от города Щелкино, в районе модного когда-то мыса Казантип. Местные жители уже бьют тревогу, и не только «Лесовод», но и соседние СНТ «Нептун» и «Акташ» озабочены сохранностью бухт и гротов, поэтому в дальнейшем, конечно, у новых владельцев могут быть большие проблемы с участками.

Если вы покупаете землю, особенно дешево, лучше проверить со всех сторон, не находится ли она под какого-либо рода судебными спорами и ограничениями, иначе можно остаться без денег и без участка.

Подозрение вызывают участки за пределами населенных пунктов, на голых горах и в полях, без столбов электричества и дорог, без признаков ведения какой-либо деятельности на этой земле. В Коктебеле, например, можно найти такие участки в поле за «всего» миллион рублей. Вопрос состоит в том, когда и кем туда будет проложена дорога, проведен свет и так далее. Даже если в объявлении указано, что все это «по границе участка», информацию стоит проверить, вдруг эта граница — соседний населенный пункт, в котором все давно налажено, но к вам от него вывести эти коммуникации невозможно из-за статуса и принадлежности земли. Следует насторожиться, если земля расположена ближе 20 метров к ЛЭП или в придорожной полосе. С ее дальнейшим использованием могут возникнуть проблемы или для строительства потребуется получать дополнительные разрешения.

В Крыму есть молодые, быстро развивающиеся СНТ с активным руководством, но даже в таких товариществах приходится годами ждать дороги и столбы, потому что с оформлением документов местное чиновничество не всегда торопится и порой это делается даже через суд. Нередко старые СНТ, существующие с советских времен, расширяют свои территории, как, например, СНТ «Волна» под Орджоникидзе. Но даже таким организациям бывает сложно ускорить проведение электричества на новые участки, люди также ждут годами на пустой земле. Специфика региона. Поэтому если с участком в чистом поле все в порядке по документам, может пройти три-пять лет, прежде чем на этом месте начнется какая-либо деятельность, нужно быть готовым ждать.

«По книжке»

Покупка земли всегда была делом рискованным, никогда не знаешь, кто действительно владел понравившимся участком до тебя, правильно ли оформлено наследство и не отменят ли потом сделку по суду. Даже полная проработка сделки юристом не исключает подводных камней, которые могут всплыть совершенно случайно. В Крыму все еще более мутно, ведь здесь много так называемого «украинского наследства».

Здесь еще существует способ продажи земли «по книжке». Продавец обещает: «Идет процесс оформления собственности», но не сообщает, сколько лет этот процесс идет и виден ли его конец. В советские годы земля выделялась через СНТ, в подтверждение чего владельцу выдавалась членская книжка садоводства с прописанным в ней номером участка. Впоследствии книжка, то есть членство в СНТ, давала право обратиться за получением этого участка в собственность бесплатно. Но эта процедура требовала бюрократических трудозатрат: сбора документов, подачи их в нужные инстанции, отслеживания процессов и ожидания. К тому же в Крыму какое-то время действовал мораторий на оформление в собственность таких земель, поэтому процессы затянулись. Если вам предложат купить участок «по книжке», то в России любой знающий юрист скажет, что это лохотрон. В Крыму ситуация с «книжками» длится до нынешних пор, соответственно, это плодит и мошенничество.

После 2014 года некоторые украинцы уехали из Крыма, оставив свои дачи заброшенными. Такие «заброшки» стали интересом дельцов, которые никакого отношения к ним не имеют, но под видом владельцев или родственников владельцев, подделав документы, продают их недорого «по книжке», даже через агентства. До начала СВО так можно было купить участки на живописных горных склонах у Феодосии всего за 300–500 тысяч рублей. Правда, потом могли появиться настоящие владельцы либо то же самое СНТ, без ведома которого проводились сделки, распоряжалось землей по-своему, забрав его по суду. Поэтому покупка «по книжке» — это не покупка земли, это операция на свой страх и риск. По сути, вы покупаете не землю, которая не принадлежит продавцу, а право вступить в СНТ на место выбывающего члена и пользоваться этим участком. Но эта процедура никак не защищается законом. Другое дело, если вы покупаете право аренды на землю в СНТ на 50 лет, оно уже оформлено официально и действительно может быть перепродано по договору купли-продажи.

Но если вы все же решились на покупку «по книжке», то желательно лично познакомиться с председателем СНТ, выбранного вами, и как следует расспросить относительно особенностей участка, его владельцев и тех, кто его продает. Также необходимо проверить, не оставляют ли предыдущие владельцы долгов по взносам, электричеству и воде за несколько лет, которые могут быть весьма существенными.

Регистрационную информацию по каждому СНТ можно найти в Интернете, там же указаны и ФИО председателя, и часто — его телефон. Желательно покупать землю не удаленно, а приехав на место. У каждого СНТ обязательно есть доска объявлений, где располагается информация с телефонами, по которым можно позвонить и проверить информацию, которую озвучивают продавцы. Лучше всего встретиться с председателем лично и получить от него обещание принять вас в СНТ вместо того, кто выбывает. Впрочем, подобное обещание тоже не имеет юридической силы, но придает моральной уверенности.

Местные

Главное правило в выборе участка — общение с местными, которые расскажут, как на самом деле обстоят дела в том районе, который вы выбрали. В объявлении может быть сказано, что это экологически чистое место, и только местные расскажут, что там начал действовать мусоросжигающий завод или пансионат по соседству сливает свои отходы в море рядом с выбранным вами участком.

Если вы не можете приехать лично, то для того, чтобы получить информацию о месте, можно воспользоваться соцсетями — городскими и районными страничками в соцсетях, но лучше не официальными, а теми, где люди обмениваются частными объявлениями. Чтобы найти их, можно ввести в поисковой строке соцсети название города. Здесь и реальные фотографии местности можно увидеть, и познакомиться с активистами, которым небезразлична судьба места, где они живут.

Прежде чем отправляться на сделку, желательно посмотреть репортажи на видеохостингах, почитать комментарии под видео. Автор статьи вступила таким образом в переписку в комментариях с автором репортажа из села Песочное и получила развернутый рассказ обо всех неудобствах, с которыми столкнулась переехавшая туда семья. Особенно переехавшие пострадали от негативного отношения к ним местного населения. Таким образом, удалось вовремя избежать неудачного вложения средств.

Также можно получить консультации у разных риелторов и послушать, что они скажут о предложениях конкурентов, обычно это бесплатно. Под видом заказчика можно поговорить со строительными фирмами и узнать о реальных темпах застройки и заселения районов.

Цены

Цены на землю разнятся в зависимости от района и близости к морю. В среднем на приличные участки с чистой собственностью и приятной близостью к морю цены начинаются от 250 тысяч рублей за сотку на севере полуострова, но на ЮБК (Южный берег Крыма) они могут быть и более чем по миллиону за сотку, в Ялте, например, в коттеджном поселке продается земля под дом по два миллиона за сотку в среднем, и до моря у вас будет полтора-два километра. Сравнительно «недорогим» Черноморское побережье было в районе города Евпатория, на западной стороне Крыма. Но после начала проекта «Крымская Ривьера» в этом году цены взлетели до небес и здесь и теперь не отличаются от ялтинских. Пока по средним ценам продается центральный и горный Крым.

Как ни странно, военные действия на Украине только увеличивают стоимость земли в Крыму. За день до начала СВО цены были одного порядка, через день — выросли чуть ли не в два раза. Причины — во-первых, чисто психологические: люди, наконец, окончательно поверили, что Крым — это Россия навсегда; во-вторых, чтобы спасти накопленные средства от инфляции или просто даже вытащить деньги из банков, бизнесмены и те, у кого были запасы, ринулись скупать недвижимость, землю и срочно строиться. С тех пор ажиотаж не стихает, и с каждым годом цены поднимаются на 50%. Это и привлекает в регион желающих быстро заработать на чужой мечте, поэтому при выборе участка нужно внимательно изучить всю окружающую его информацию и проверять все красивые обещания продавцов.