Редакция сайта ТАСС
Почему у покупателя могут забрать квартиру
Дело певицы Ларисы Долиной стало поводом для обсуждения проблемы утраты покупателем имущества после его приобретения в результате оспаривания сделки. Ситуации, когда приобретатель отдает деньги за квартиру, получает ключи от нее, юридически фиксирует переход права собственности, а затем узнает, что продавец был "в заблуждении" и требует вернуть недвижимость, в последнее время не редки.
Суды чаще встают на сторону продавца, тогда как покупатель теряет и квартиру, и деньги.
Если стороны заключили договор, который суд признал недействительным, каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость, объясняет ТАСС доцент кафедры предпринимательского и корпоративного права Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА) Наталья Кантор.
Читайте также
ВЦИОМ: две трети россиян не согласны с судебным решением по делу Долиной
Это предусмотрено статьей 167 Гражданского кодекса. В то же время суд вправе не применять эту меру, если это противоречит основам правопорядка.
"И суд может решить, что это противоречие основам правопорядка выражается в том, что на продавца квартиры была бы возложена ответственность за действия третьих лиц, то есть мошенников", — объяснила ТАСС профессор кафедры правового обеспечения государственного управления и экономики Российского университета транспорта (МИИТ) Галина Мисник.
Что должен сделать добросовестный приобретатель
При покупке недвижимости приобретатель должен предпринять все возможные и разумные меры и проявить должную внимательность и предусмотрительность — проверить истории сделок с квартирой, полномочия представителя, запросить выписки. Даже если продавец не имеет права на отчуждение имущества, покупатель не знает и не может знать об этом.
Если покупатель при совершении сделки полагался на данные государственного реестра, он будет признан добросовестным, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
"В случае оспаривания сделки, например, по основанию обмана недобросовестность покупателя может проявляться в том, что он знал или должен был знать об обмане", — объясняет Наталья Кантор.
Читайте также
Массовые помутнения: как противостоять "пенсионерским" схемам при покупке квартиры
Взыскание убытков
В ситуации, когда владелец имущества после его продажи оспаривает сделку и получает и деньги, и квартиру, можно говорить, что с его стороны имеет место неосновательное обогащение в размере этой квартиры
Часть 1 статьи 1103 ГК РФ говорит, что в порядке неосновательного обогащения подлежат применению нормы о возврате исполненного по недействительной сделке. А эта сделка как раз признана недействительной. "В рамках этого иска могут быть применены обеспечительные меры в виде запрета пользования и распоряжения имуществом, предусмотренные пунктом 1 части 1 статьи 140 Гражданского процессуального кодекса РФ", — сказала эксперт.
Читайте также
Долина прошла психиатрическую экспертизу
Причем при взыскании неосновательного обогащения учитывается не только стоимость квартиры, но и убытки за пользование имуществом. Как следует из судебной практики, такие убытки возмещаются в размере арендной платы, которая могла бы быть получена от сдачи этого имущества, отметила Галина Мисник.
Что делать дальше
После вступления судебного акта в законную силу покупателю необходимо обратиться в Федеральную службу судебных приставов за принудительным исполнением. Если взыскание по исполнительному листу не производилось или произведено лишь частично в течение шести месяцев, например, ввиду отсутствия у должника имущества, то добросовестный приобретать может обратиться в Министерство финансов с иском о выплате компенсации, отмечает Наталья Кантор.
При этом важно, чтобы взыскание убытков было невозможным по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам и он предпринял необходимые усилия к восстановлению нарушенного права в обычном порядке.
Размер компенсации за счет казны суд определит, исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если такое требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения за вычетом уже возмещенных убытков.
Читайте также
Долина пообещала вернуть Лурье деньги за квартиру
"Государство в указанном случае выступает не как ответственная сторона, а как публичная власть, обеспечивающая стабильность гражданского оборота и защиту права частной собственности. Таким образом, государство защищает добросовестных участников гражданского оборота и принимает на себя часть финансового бремени из-за неисполнения судебного акта о возмещении вреда добросовестному приобретателю", — объяснила специалист.
Лидия Мисник
Комментарии