На пороге новоселья: как принять квартиру у застройщика

Прежде чем получить ключи от жилья в новостройке, будущий владелец внимательно все осматривает и проверяет. Это называется "‎приемка квартиры". Она‎ позволяет выявить некачественные и недоделанные работы, которые нужно исправить и завершить‎. Такая процедура обязательна перед передачей жилья от застройщика покупателю. Рассказываем, как принимать квартиру в новостройке у застройщика и на что обращать внимание

Сроки процедуры

Общие правила регламентирует профильный федеральный закон.

Алгоритм проведения приемки следующий. В договоре долевого участия (ДДУ) изначально примерно указывают период, когда жильцы получат ключи: квартал или полугодие конкретного года. Когда здание возведено, застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

После этого, но не ранее, чем за месяц до оговоренного срока передачи квартир, всем дольщикам сообщают о готовности дома.

Их уведомляют лично под роспись или заказным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении. Если используют электронную почту, документ заверяют цифровой подписью. Также в договоре могут быть предусмотрены другие способы связи, например через мессенджеры.

Получив подобную отмашку, дольщик обязан приступить к приемке новой квартиры от застройщика в сроки, зафиксированные в ДДУ. Если они не прописаны, по закону на это дается семь рабочих дней с момента уведомления. Подразумевается, что человек договорится о дне и времени осмотра квартиры с представителем девелопера или мастером-бригадиром субподрядчика.

Если сроки пропущены

После крайней даты, в которую дольщик должен получить ключи, застройщик будет ждать еще максимум два месяца. Далее он оформит необходимые документы самостоятельно. Так происходит, когда покупатель игнорирует приглашение на приемку или отказывается завизировать акт приема-передачи, хотя у него нет претензий к качеству работ.

Подписав акт в одностороннем порядке, компания больше не несет ответственности за возможную случайную гибель клиента. Например, она не будет отвечать в суде, если новоселу на голову с потолка упадет кусок отслоившейся штукатурки.  

Иногда этим пользуются недобросовестные девелоперы. Они присылают уведомление, как должны, но затем специально тянут время и не записывают покупателей на приемку.

Дольщики, которые столкнулись с подобным поведением, могут подать застройщику письменную претензию. Так он потеряет право составлять акт в одностороннем порядке, возможность уклониться от исправления недостатков и ответственности за них.

Документ составляют в двух экземплярах. В тексте важно указать готовность осмотреть жилье в установленные законом сроки. Если претензию вручают лично, представитель компании ставит на копии, которая остается у клиента, отметку о получении. Также можно послать бумаги по почте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Приемка квартиры по доверенности

Акт подписывает каждый дольщик. Поэтому, если, например, ДДУ оформлен и на мужа, и на жену, они оба должны участвовать в приемке. Если один из супругов не может присутствовать, ему нужно оформить нотариальную доверенность на второго.

Также возможно и даже желательно пригласить на приемку независимого эксперта. Помощь с выявлением дефектов и фиксацией их в документах оказывают множество компаний. При необходимости специалист осмотрит квартиру даже без участия будущих жильцов. Но тогда у него должна быть нотариальная доверенность, чтобы он мог подписать акт.

Да, чтобы воспользоваться услугами профессионала, потребуются дополнительные расходы. Но они будут несравнимо меньше, чем стоимость ремонта, который, возможно, понадобится, если жилец вовремя не заметит недочеты строителей.

Как подготовиться

Планировать приемку лучше на дневное время, когда за окном светло. В полумраке, при свете пары лампочек часть дефектов можно случайно не заметить.

Закладывайте на тщательный осмотр хотя бы час. Не позволяйте представителю застройщика торопить себя и ограничивать время 20–25 минутами.

Перечитайте ДДУ. Найдите, что в нем сказано по поводу площади квартиры, уровня отделки, проводки, установки сантехники, наличия мебели. Это то, на что нужно будет обратить особое внимание при проверке. Реальность должна соответствовать обещаниям застройщика.

Пообщайтесь с соседями, которые уже прошли приемку. Узнайте, какие недочеты они выявили. Велика вероятность, что вы столкнетесь с теми же проблемами.

Что взять с собой

Часть потенциальных проблем легко обнаружить. Чтобы заметить царапины на окнах или непроклеенные уголки на обоях, нужно просто быть внимательным. А вот на глаз определить, что стена плохо выровнена, получится далеко не у каждого. Поэтому во время приемки следует вооружиться инструментами.

Вместо отдельных фотоаппарата, фонарика и калькулятора можно использовать смартфон.

Также не забудьте документы:

С договором можно сверяться во время приемки, и весь комплект понадобится, чтобы подписывать бумаги по итогам проверки.

Проверяем бумаги

Перед тем как осматривать квартиру, познакомьтесь с бумагами в офисе строительной компании. Важно убедиться, что застройщик получил и правильно оформил:

Придомовая территория и общее имущество

Во время приемки дольщики осматривают не только свои квартиры, но и двор, подъезд, лифты, лестничную клетку, подвал и чердак.

Если у дома не обустроен тротуар, нет парковки, детской площадки, входная дверь в подъезд  не закрывается, в подвале протечки, на стенах трещины, — все это стоит упомянуть в акте осмотра.

Ориентируйтесь как на договоренности с конкретным девелопером — что он обещал в проекте ЖК, — так и на общие нормативы благоустройства, профильные своды правил (СП), ГОСТы.

Чек-лист приемки квартиры от застройщика

Чтобы убедиться, что все в порядке, вооружаемся стандартами застройщика или минимальными требованиями Минстроя, на которых основаны такие нормативы компаний.

Подписываем дефектную ведомость

Во время осмотра фотографируйте все обнаруженные дефекты и записывайте их в список.

Когда проверка закончена, на основании этих пометок составьте акт осмотра. Его также называют дефектной ведомостью или дефектовочным актом. Единой утвержденной формы для него нет. Можно заранее найти примерный шаблон в интернете или оформить документ произвольно.

Главное — указать в шапке реквизиты застройщика и дольщика-покупателя. Далее в тексте указывают все выявленные недочеты и описывают, как и когда они будут устранены. Обычно на дополнительные работы отводят пару недель. Представитель девелопера или бригадир, участвующий в приемке, помогут сориентироваться.

Акт осмотра составляют в двух экземплярах. Оба подписывают все стороны, указанные в ДДУ. Убедитесь, что у представителя застройщика есть довереность, чтобы визировать документы от лица компании.

Одна копия остается у дольщика. По ней предстоит сверяться, как строители сделали "‎работу над ошибками".‎

Подписываем акт приема-передачи. Или нет

Если дефекты несущественные, дольщику придется подписать акт приема-передачи до того, как они будут устранены. Но, когда выявлены нарушения, из-за которых в квартире будет невозможно жить, или возникает спор по этому поводу, покупатель может не принимать работы.

Во втором случае проводят повторную проверку с участием специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования или строительства. Он обязан быть членом профессиональной саморегулируемой организации (СРО), и сведения об этом эксперте должны быть внесены в соответствующий национальный реестр.

Отметим, что когда покупатель не пускает специалиста в квартиру, застройщик имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке. По правилам, действующим до конца 2025 года, это разрешается сделать через месяц после плановой даты, когда покупатель должен был получить ключи.

Если подтверждается, что дефекты существенные, застройщик возмещает дольщику стоимость услуг эксперта.

В свою очередь покупатель имеет право требовать от девелопера:

Также дольщик может в одностороннем порядке отказаться от приобретения этой недвижимости. После расторжения ДДУ застройщик вернет деньги.

При любом сценарии, когда наконец приходит время подписывать акт приема-передачи, его нужно сперва внимательно прочитать. Например, важно еще раз сверить площадь квартиры.

Наконец, после подписания акта и получения ключей, можно переходить к следующему шагу — оформлению квартиры в собственность в Росреестре.

Сроки устранения дефектов

На данный момент до 31 декабря 2025 года действует постановление, согласно которому все нарушения должны быть бесплатно ликвидированы за 60 календарных дней или быстрее. В серьезных случаях отсчет ведут со дня, когда приглашенный эксперт выносит вердикт. В более простых ситуациях — с момента подписания акта приема-передачи.

Если дольщик не пускает рабочих, которые должны устранить недостатки, он не может больше требовать ни безвозмездного проведения работ, ни уменьшить цену жилья, ни возместить расходы на самостоятельный ремонт.

В свою очередь, когда в разумный срок огрехи не исправили, можно в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги.

Гарантия на квартиру

Некоторые дефекты невозможно выявить во время приемки. Например, летом никак не проверить работу системы отопления или утепленность стен, выходящих на улицу. Можно только убедиться, что нет подтеков и щелей, и надеяться на лучшее. Даже если проблемы на самом деле есть, пометки о них не попадут в акт осмотра и не будут решены сразу же после приемки.

Однако об этом не стоит переживать. Для подобных случаев предусмотрен гарантийный срок, в течение которого застройщик обязан за свой счет устранять обнаруженные недостатки. Для конструктивных элементов здания, то есть, например, крыши, стен, окон, это минимум первых три года после возведения новостройки. Гарантия на отделочные работы — один год.

В соответствующий период можно предъявить девелоперу письменную претензию о ненадлежащем качестве дома. Если во внесудебном порядке договориться о ремонте не удалось либо после проведения работ проблема не была решена, подается иск.

Важно учитывать, что гарантия не действует, когда дефекты — следствие :

Чтобы это выяснить, получив претензию, застройщик собирает комиссию, которая обследует строение. При необходимости ее заключение собственники могут обжаловать в суде. Для этого понадобится повторная экспертиза за счет истцов, но, если суд встанет на сторону жильцов, девелопер компенсирует расходы.